Obligația de informare din perspectiva intermedierii imobiliare

I. Context

Tranzacțiile referitoare la imobile constituie unele dintre cele mai frecvente operațiuni în prezent, fie că acestea constau în închirieri sau în înstrăinări/achiziții imobiliare.

Datorită complexității și evoluției rapide a pieței imobiliare, în mod uzual, persoanele fizice și juridice perfectează contracte de intermediere imobiliară cu Agențiile imobiliare, pentru identificarea imobilelor preconizate a fi tranzacționate. Astfel de contracte mai sunt intitulate în practică în mod uzual drept contracte de prestări servicii imobiliare, contracte de vânzări imobiliare, contracte de comision etc.

Indiferent de denumirea atribuită contractului, calificarea sa drept unul de intermediere imobiliară derivă din existența unei mijlociri a agentului imobiliar, în calitate de expert în domeniu și consilier al părților.

II. Aspecte teoretice privind Contractul de intermediere imobiliară

Cadrul legal aplicabil contractului de intermediere imobiliară este redat în cuprinsul prevederilor art. 2.096-2.102 Cod Civil. Incidente în acest domeniu sunt și prevederile Ordonanței Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, dar și  Legea 193/2000 privind clauzele abuzive din angajamentele încheiate între profesioniști și consumatori.

Codul Civil definește clar noțiunea de intermediere ca fiind „obligația intermediarului faţă de client să-l pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract”.

În schimbul activității de intermediere, clientul datorează prețul concretizat în comision, în ipoteza perfectării contractului prefigurat.

Raportat la serviciile imobiliare, intermedierea se materializează (și) în una sau mai multe dintre următoarele activități[1]:

• Promovare în vederea vânzării, cumpărării sau închirierii de imobile;
• Consultanță/informare în vederea vânzării, cumpărării sau închirierii de imobile;
• Intermediere imobiliară;
• Administrare imobile;

Dintre aceste activități, vom analiza succint în cele ce urmează  problematica consultanței/ informării oferite de către profesionistul în domeniul imobiliar, întrucât aceasta suscită cele mai multe discuții.

Spre exemplu, în ipoteza încheierii unui contract de locațiune cu privire la un spațiu în vederea utilizării în scop profesional, există posibilitatea ca acesta să nu poată fi utilizat în acest sens de către client, pe fondul imposibilității obținerii acordului vecinilor imobilului pentru autorizarea desfășurării activității.

Dacă în ceea ce privește contractele de locațiune, acestea pot fi denunțate într-o manieră relativ facilă, cu respectarea termenelor de preaviz, dimensiunea informării corespunzătoare a clientului de către intermediar comportă probleme mult mai importante în cadrul contractelor de vânzare. Mai exact, în ipoteza în care clientul dorește dobândirea unui teren în vederea edificării unei construcții, aspecte precum existența unor rețele de utilități în subteranul imobilului sau  la limita proprietății pot constitui un impediment în vederea obținerii autorizației de construire sau au aptitudinea de a afecta proiectul imobiliar preconizat.

Tocmai în acest context, furnizarea unor informații suplimentare raportat la imobilele supuse tranzacționării este esențială, legitimând achitarea comisionului de către client.

Așadar, în opinia noastră, obligația/activitatea de consultanță a intermediarului în imobiliare reprezintă o obligație esențială a acestuia, neexecutarea sau executarea neconformă a acesteia creionând premisele desființării contractului.

III. Intermedierea imobiliară în relația cu persoanele juridice

Obligația de informare sau de consiliere incumbă intermediarului în imobiliare (în continuare denumit “Intermediarul”), atât în relația cu persoanele fizice, cât și în relația cu persoanele juridice. Astfel, chiar dacă prin contractual de intermediere perfectat se menționează doar liminar obligația Intermediarului de a informa/asigura consultanță clientului persoană juridică, de cele mai multe ori fiind utilizate contracte preformulate, este important a circumstanția întinderea acestei obligații.

Preliminar precizăm că, odată cu abrogarea în anul 2003 a OG 3/2000 privind organizarea agențiilor imobiliare, activitatea agenților imobiliari nu a mai cunoscut o reglementare specifică. Pe cale de consecință vor fi aplicabile prevederile de drept comun consacrate de Codul Civil.

Detaliind, în lipsa unor circumstanțe legale, diligența intermediarului în executarea contractului, având în  vedere caracterul oneros al contractului de intermediere, trebuie să fie aceea a unui bun profesionist. Mai mult, art. 2100 C.civ. prevede că Intermediarul este obligat să comunice clientului toate informațiile cu privire la avantajele și oportunitatea încheierii contractului intermediat.

Din această perspectivă, obligația de informare a intermediarului este esențială, deoarece în absența executării acesteia, terții și clienții nu pot evalua interesul de a fi puși în legătură și a încheia eventualul contract.

Punctăm că, obligația de informare a intermediarului imobiliar nu se confundă cu obligația precontractuală generală de informare. Obligația de informare sau consultanță în activitatea de intermediere este una complexă, presupunând cunoștințe de specialitate cu privire la piața imobiliară și imobile (din perspectiva drepturilor reale și a urbanismului). Scopul obligației constă  tocmai în vederea adecvării dorințelor clienților.

Or, deși formalismul informativ în contractele perfectate de către profesioniști nu este supus legislației speciale privind protecția consumatorilor, considerăm că, inclusiv raportat la clienții persoane juridice se poate reține existența unui dezechilibru contractual ce poate prefigura dreptul la daune interese a clienților.

Mai exact, chiar dacă obligația de informare în sarcina profesioniștilor a fost recunoscută incipient doar în relația cu persoanele fizice consumatori, ea  a fost ulterior extinsă la orice situație în care una dintre părțile contractante nu poate avea acces la informații pertinente în timp real.

Or, Intermediarul, în calitate de profesionist în domeniu, deține sau ar fi trebuit să dețină informațiile respective. În acest sens nu este vorba despre o imposibilitate absolută a clientului persoană juridică de a cunoaște informația, cât despre obținerea acesteia cu serioase dificultăți și costuri ridicate[2].

IV. Intermedierea imobiliară în relația cu persoanele fizice

Activitatea de intermediere imobiliară în relația cu persoanele fizice este guvernată de OG nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, a Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din angajamentele încheiate între profesioniști și consumatori și  a Directivei 93/13/CEE privind clauzele abuzive încheiate în contractele cu consumatorii.

Prin intermediul art. 9 din cadrul OG nr. 21/1992 se reglementează expres conținutul obligației de informare cu privire la serviciile de intermediere imobiliară, fiind necesar ca persoana fizică (consumatorul) să fie informat în scris, corect, complet şi precis, încă din faza precontractuală, cu privire la:

• preţurile practicate în piaţă pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform
• informaţiilor existente în baza de date a agenţiei imobiliare;
• deficienţe şi alte inconveniente cunoscute de agenţia imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundaţii sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăţilor;
• nivelul comisionului practicat de agenţia imobiliară;
  situaţia juridică a imobilului;
• nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obţinerea documentelor şi întocmirea actelor necesare încheierii contractului.

Apoi, același act normativ stipulează și conținutul minim al Contractului  de intermediere imobiliară ce trebuie să cuprindă cel puţin următoarele elemente:

• datele de identificare a părţilor;
• obiectul contractului/natura serviciului prestat;
• preţul solicitat de proprietar/pe care este dispus să îl plătească cumpărătorul;
• termenul de valabilitate al contractului;
• condiţiile în care contractul poate fi denunţat unilateral;
• condiţiile în care contractul poate fi reziliat;
• nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenţiei imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie;
• clauza de exclusivitate, în cazul în care aceasta a fost acceptată de părţi;
• precizarea situaţiilor în care consumatorul datorează comision agenţiei imobiliare;
• drepturile şi obligaţiile părţilor;
• situaţiile de forţă majoră;
• data încheierii contractului.

În ceea ce privește contractele de intermediere imobiliară în care consumatorul are calitatea de potenţial cumpărător, art. 95 din cadrul OG 21/1992 prevede supliementar și includerea în mod necesar a următoarelor clauze specific:

• caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenţa decizia de cumpărare, incluzând nivelul de finisare, dimensiuni, vechime şi poziţionarea faţă de punctele cardinale; 
• tarifele pentru serviciile prestate.

În mod cert, prevederile OG 21/1992 se completează cu prevederile de drept comun în materie de intermediere, însă trebuie observat faptul că obligațiile ce incumbă intermediarilor imobiliari în această tipologie de contracte exprimă necesitatea realizării unei informări/consilieri sporite a consumatorilor.

V. Neexecutarea conformă a obligației de informare

Dacă conținutul minimal al obligației de informare a Intermediarului  a fost prezentată în cadrul secțiunilor 3 și 4 din prezenta expunere, persistă problema identificării potențiale remedii pentru neexecutarea sau executarea neconformă a obligației de informare sau de consiliere.

Mai exact, care este opțiune clientului ce a perfectat o promisiune de vânzare-cumpărare asupra unui imobil având reprezentarea că acesta este construibil, ca ulterior să fie informat că acesta nu beneficiază spre exemplu de un drum de acces propriu, de o servitute  de trecere legal constituită, sau este grevat de sarcini aferente utilităților publice ce determină o imposibilitate de construire sau prefigurează sporite costuri suplimentare.

În acest sens, pentru ipoteza în care persoanele juridice sau fizice au perfectat antecontracte sau contracte de vânzare/cumpărare/locațiune privind bunuri imobile, iar acestea prezintă deficiențe sau limitări ce nu au fost prezentate de către intermediarul imobiliar, considerăm că există posibilitatea :

• Invocării excepției de neexecutare a contractului de intermediere în condițiile art. 1556 C.civ. cu privire la achitarea comisionului stipulat în favoarea intermediarului;
• Rezoluțiunea contractului de intermediere în condițiile art. 1549 și urm. C.civ. pentru ipoteza în care respectivul contract nu și-a încetat efectele;
• Atragerea răspunderii contractuale a Intermediarului în condițiile art. 1350 C.civ.;

În vederea formulării unei acțiuni în justiție, considerăm că două aspect esențiale vor trebui punctate:

•  Faptul că obligația de informare este o obligație esențială a Intermediarului;
•  Faptul că Intermediarul are calitatea de profesionist în cadrul domeniului;

IV. Concluzii

Deși activitatea de intermediere imobiliară nu este reglementată în mod expres de către legislația națională, considerăm că executarea complete și precisă a obligațiilor de către Intermediar este susținută de prevederile cuprinse de Codul Civil sau de legislația specific protecției consumatorilor.

În acest sens, obligația de informare sau consiliere a Intermediarului  se situează într-o poziție centrală în economia tranzacțiilor imobiliare perfectate de către clienți, iar executarea neconformă sau superficială poate atrage răspunderea profesionistului în domeniul imobiliar inclusiv pentru repararea prejudiciilor suferite de către client.

MAXIM / Asociații

Av. Ardelean Talida

[1] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, Dreptul contractelor civile și comerciale, Ed. Hamangiu, București, 2020, pag. 491
[2] D.Chirică, Trat de drept civil. Contracte speciale, Vol I, Vânzarea și schimbul, Ed. Hamangiu, București, 2017, pag. 250